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Mutui a tasso fisso e a tasso variabile: comprare casa conviene ancora

È il momento buono per ottenere un mutuo. Le famiglie italiane possono approfittarne per mettere le mani su mutui meno “pesanti”, realizzando il sogno di comprare casa. Le prospettive restano positive, con tassi attesi su bassi livelli ancora a lungo e un’offerta di mutui che sarà sempre più completa e integrata. 

Il mattone, primo amore degli italiani, oggi continua a essere una scelta di investimento appetibile: sia comprarlo come prima casa sia da mettere a rendita. La facilità di accedere al credito, i tassi bassi e l’assenza di altre soluzioni che diano maggiori certezze rispetto all’acquisto di un immobile stanno dando una buona spinta al mercato immobiliare. I risparmiatori preferiscono di più accendere un mutuo che andare a vivere in affitto.

A deporre a favore dell’investimento sul mattone contribuiscono anche le prospettive sulla ripresa dei prezzi, che attualmente sono moderatamente rosee. Al di là dei casi specifici, l’acquisto – secondo l’ufficio studi di Tecnocasa – risulta sempre la decisione più opportuna.

E se acquistare una casa è da sempre uno degli obiettivi degli italiani, anche delle giovani coppie, non è così semplice essere già in possesso della liquidità per fronteggiare l’operazione. Ed è per questo motivo che molto spesso si richiedono mutui per la prima casa.

Stipulare un mutuo è sempre una scelta da fare con attenzione, visto che può durare anche 30 anni. Per trovare il finanziamento più adatto alle proprie esigenze è indispensabile tenere presente il bilancio familiare nel lungo periodo, ragionando sul reddito anche futuro, valutare il tipo di tasso, la sostenibilità della rata, la durata e tutti i costi. 

Quando si decide di accendere un mutuo il calcolo della rata da saldare mensilmente è un elemento essenziale. Del resto è sulle disponibilità familiari mensili e sulle spese da effettuare che occorre ragionare in questi casi.

Gli elementi da utilizzare per il calcolo rata mutuo sono semplici da comprendere: l’ammontare del capitale richiesto, gli interessi e la durata del periodo di ammortamento. Appare chiaro infatti che se si desidera restituire un certo capitale in uno specifico periodo di tempo, sarà necessario saldare una rata congrua. In genere, gli interessi aumentano all’aumentare del periodo di ammortamento.

E il mantra che chi deve comprare casa deve ripetersi nella propria testa è: mutuo a tasso variabile o mutuo a tasso fisso: qual è il migliore?

Una domanda che, spesso e volentieri, non trova un’unica risposta. La scelta tra tasso fisso e tasso variabile dipende da una miriade di fattori macro e microeconomici. Inoltre, il mutuo è un prodotto che necessita di essere personalizzato e ritagliato su ogni singolo acquirente.

Entrambe le soluzioni oggi presentano vantaggi, tassi ancora molto bassi rispetto al passato e offerte dedicate. La scelta da fare è tra una soluzione fissa e costante nel tempo e una che può variare e richiede di assumersi qualche rischio, a fronte però di un tasso di interesse ancora più vantaggioso. In ogni caso il risparmio passa dal confronto.

Molti mutuatari non si avventurano in calcoli complessi e cercano la sicurezza scegliendo il tasso fisso. I dati sono incontestabili: il 90% dei mutui erogati negli ultimi anni è a tasso fisso; il restante 10% viene diviso tra mutuo a tasso variabile, tasso variabile con CAP (ossia, il tasso di interesse non può salire oltre un determinato valore) e misto.

E’ una scelta dettata dall’andamento dell’indice Euribor e dell’indice IRS, su cui si basano rispettivamente i mutui a tasso variabile e i mutui a tasso fisso. Con i tassi che restano ai minimi da diversi anni, il tasso variabile dovrebbe essere più conveniente. Eppure tutti scelgono il fisso. 

Una variabile da prendere in considerazione è anche la durata, perché la differenza importante tra i due tipi di tassi, fisso e variabile, si decide prima di tutto se ci si impegna per un periodo più o meno lungo. 

Se il mutuo è di 30 anni, mettersi al riparo dai futuri aumenti diventa la priorità, ma se il mutuo dura 15 anni, sarà un tasso variabile la soluzione più conveniente, perché i tassi si manterranno stabili almeno fino alla fine dell’anno e qualora riprendessero a salire, avranno bisogno di un po’ di anni per arrivare a segnare valori positivi raggiungendo il tasso fisso.

Come abbiamo sottolineato, un mutuo si decide anche in base alle entrate mensili del mutuatario, attuali e previste. Perché ad esempio la prospettiva di un aumento di stipendio potrà sostenere tranquillamente un futuro aumento della rata, quando i tassi variabili dovessero subire correzioni verso l’alto.

Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita che si è abituati ad avere.

È bene considerare che un tasso variabile permette di partire con una rata più bassa, ma, come abbiamo detto, espone al rischio di aumenti non facilmente preventivabili negli anni; d’altro canto un tasso fisso è più costoso, ma offre una rata certa e sempre uguale. Inoltre, una durata breve fa risparmiare molti interessi, ma implica rate elevate, mentre allungando la durata, la rata si riduce e diventa meno pesante, ma cresce il totale degli interessi pagati.

È importante infine essere in grado di quantificare preventivamente che importo indicativo si potrebbe ottenere. Su questo fronte è utile sapere che le banche valutano il rapporto tra la rata e il reddito per decidere la cifra che sono disposte a concedere.

Indicativamente la rata non deve superare il 30-35% del reddito mensile degli intestatari (al netto di eventuali altri impegni finanziari già esistenti). Tutte le banche finanziano in genere fino all’80% del valore dell’immobile, anche se alcune arrivano anche al 95-100%.

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