Quando si acquista o si vende un immobile, in alcuni casi si sente parlare di abusi edilizi.
Quando si verifica un abuso edilizio? Cosa comporta?
Sicuramente, si tratta di circostanze che dovrebbero destare una certa preoccupazione sia quando si vestono i panni di un acquirente sia quando l’immobile con abuso edilizio viene venduto.
Non tutti, a ragione, conoscono la differenza tra l’acquisto in asta di un immobile con abuso edilizio e l’acquisto dell’immobile sul libero mercato.
Quali sono gli abusi edilizi non sanabili?
E’ obbligatorio sanare gli abusi edilizi ?
Quali sono gli abusi sanabili ?
Nel caso dell’asta Immobiliare il Tribunale, con decreto, trasferisce la proprietà dell’immobile all’aggiudicatario anche in presenza di abusi edilizi ovvero difformità (catastali, edilizie o urbanistiche), le quali saranno comunque segnalate e descritte puntualmente nella perizia (CTU) redatta dal perito nominato . E’ però importante sapere che l’immobile non sanabile può essere oggetto di vendita all’asta esclusivamente se la presenza degli abusi edilizi è segnalata nell’ordinanza o nell’avviso di vendita.
Infatti, in caso di mancata segnalazione di tali informazioni si sarebbe in presenza di una vendita per la quale non opera l’esclusione della garanzia per i vizi della cosa ex art. 2922, comma 2, c.c. In questo caso potranno essere applicate le regole proprie della nullità dell’atto e l’aggiudicatario potrà agire ai sensi dell’art. 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi).
Per chi non lo sapesse, l’abuso edilizio è un illecito. Si va a costruire un immobile senza permessi oppure senza dichiarare l’inizio dell’attività. Ma si commette un abuso anche quando la volumetria è ben superiore rispetto ai limiti indicati nel progetto.
Si commette un abuso edilizio anche quando, nel corso degli anni, siano stati effettuati dei lavori di ampliamento del fabbricato senza aver dichiarato al catasto le modifiche eseguite. Si tratta, quindi, di difformità di tipo catastale, edilizio o urbanistico.
Quando avviene un’asta immobiliare, il Tribunale trasferisce la proprietà dell’immobile a chi se lo aggiudica, tramite un apposito decreto.
Il trasferimento avviene anche in presenza di abusi edilizi che verranno appositamente segnalati nella perizia.
E in caso di vendita del libero mercato? Ovviamente, in questo caso non è possibile. Gli immobili non possono presentare abusi e devono essere correttamente accatastati.
Un ruolo fondamentale viene giocato dal notaio, il quale ha il compito di accertarsi che tutto sia in regola oltre che verificare che ci sia un’effettiva corrispondenza tra le dichiarazioni fornite dal venditore e la realtà.
Qualora l’immobile dovesse presentare una o più difformità, prima di procedere al rogito, l’immobile dovrà essere regolarizzato.
Ritornando agli abusi edilizi di immobili acquistati all’asta, dobbiamo spiegare quali sono quelli per i quali non è possibile richiedere una sanatoria e quali sono, invece, quelli sanabili.
Nel caso si intenda rivendere l’Immobile sul libero mercato.
Preso atto del fatto che non sia possibile rogitare su immobili abusivi, che presentino degli abusi edilizi o non siano comunque correttamente accatastati, chi ha intenzione di rivendere ma ha acquistato casa all’asta con abusi può attivare una procedura di sanatoria, definita anche, erroneamente, “domanda di condono immobili all’asta”, in base a quanto previsto dall’articolo 40, ultimo comma, della legge 47/85.
Nello specifico:
Entro 120 giorni dalla emissione del decreto di trasferimento l’aggiudicatario che si sia aggiudicato un immobile con abuso edilizio può depositare la domanda di concessione in sanatoria, in base alle norme dettate dal dl 23 aprile 1985, n. 16 che ha lasciato invariato tale termine.
In particolare, l’art. 40, comma 6, della legge n. 47/1985 prevede che, nel caso di immobile che sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda può essere presentata entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile.
Può sanare l’immobile nel caso in cui il credito che ha generato l’asta sia anteriore all’entrata in vigore della legge sul condono 47/85;
Ha la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria dev’essere valutata nella fase esecutiva del procedimento, successiva e autonoma rispetto all’ordine di demolizione ( Sentenza del Consiglio di Stato, Sez. IV, 31 agosto 2018 n. 5128).
E’ obbligatorio sanare gli abusi edilizi ?
A questo punto sorge spontanea una domanda: è obbligatorio sanare abusi edilizi di un immobile acquistato con asta giudiziaria?
In realtà dipende.
Se l’abuso non risulta sanabile, l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi e il costo necessario per effettuare tale attività viene decurtato dal prezzo di stima in sede di redazione della CTU. Se al contrario l’immobile si trova nelle condizioni necessarie per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario deve procedere alla presentazione della relativa domanda.
Quali sono gli abusi sanabili ?
L’aggiudicatario deve presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi di abusi sanabili:
per gli immobili costruiti in difformità della stessa, qualora vi sia conformità agli strumenti urbanistici;
qualora le ragioni del credito siano antecedenti all’entrata in vigore della ultima legge sul condono edilizio ;
qualora la demolizione della parte abusiva comprometta in maniera stabile e definitiva la staticità e/o l’agibilità della parte regolarmente assentita;
per gli immobili costruiti senza licenza edilizia, qualora l’opera da sanare sia conforme agli strumenti urbanistici in vigore sia al tempo di commissione dell’abuso che al momento della presentazione della domanda;
in presenza di autorizzazione annullata, decaduta, diventata inefficace, ovvero per la quale sia pendente un procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa in presenza di aree sottoposte a vincolo. In tal caso la concessione può essere rilasciata solo con il parere favorevole da parte delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.
in presenza di richieste di condono illo tempore inoltrate in conformità alle disposizioni vigenti, ma per le quali l’amministrazione non si sia mai espressa (pur essendo stata versata l’oblazione, in tal caso occorre far dichiarare il silenzio assenso), o per le quali non sia mai stata versata l’oblazione (in tal caso si deve versare l’oblazione, con interessi e sanzioni, e la domanda retroagisce alla data di presentazione, sempre che lo strumento urbanistico vigente lo consenta);
In definitiva , acquistare immobili all’asta con difformità è sempre possibile , la cosa importante è farlo sempre con consapevolezza.
Ci sono alcuni abusi edilizi che è possibile sanare, mentre per altri non è prevista questa possibilità. Spieghiamo quali sono gli abusi sanabili. Prima di tutto, però, è necessario sapere se è obbligatorio oppure no sanare gli abusi di un immobile che è stato acquistato ad un’asta giudiziaria.
Ovviamente, ciò dipende dal tipo di abuso, ovvero se questo sia sanabile oppure no. Nel primo caso, l’aggiudicatario deve presentare la domanda di sanatoria. Nel secondo caso, l’aggiudicatario dell’immobile, invece, deve provvedere a ripristinare lo stato dei luoghi, il cui costo viene decurtato dal prezzo di stima.
La richiesta di sanatoria deve essere presentata dall’aggiudicatario dell’immobile, per esempio, nei seguenti casi:
Per quelli che sono costruiti in difformità della stessa, ma quando sono conformi agli strumenti urbanistici;
Per quelli che sono stati costruiti senza licenza edilizia, se l’opera sia conforme agli strumenti urbanistici sia quando è stato commesso l’abuso che quando è stata presentata la domanda;
In presenza di autorizzazione annullata, decaduta, diventata inefficace. In queste circostanze, si ricorda, che la concessione può essere rilasciata solo previa autorizzazione delle Amministrazioni che tutelano il vincolo stesso.
Questo è solo un esempio dei casi in cui l’aggiudicatario ha la possibilità di far sanare l’abuso. Come già detto, quando si acquista un immobile con abusi edilizi all’asta, è bene esserne prima di tutto consapevoli e, in secondo luogo, informarsi per quali abusi è possibile richiedere una sanatoria e per quali, invece, no.
