Rispetto a 10 anni fa i tassi di interesse si sono abbassati notevolmente. Si è passati in poco tempo da un tasso del 5% ad un tasso massimo del 2%. Questo è uno dei motivi per cui oggi converrebbe rottamare il proprio mutuo, soprattutto se lo si è contratto da alcuni anni al fine di ottenere un mutuo con condizioni migliori.
Vediamo ora i vari metodi per poter cambiare il proprio mutuo.
La surroga: come funziona
Consiste nella “portabilità” del mutuo verso un’altra banca, una possibilità introdotta dal 2007 dal decreto Bersani-bis. In questo modo, l’ipoteca relativa all’immobile viene trasferita alla nuova banca, che erogherà così il nuovo finanziamento, di norma con un importo pari al debito residuo.
Per poter procedere in questo senso, va fatta una vera e propria richiesta di surroga alla nuova banca, che, una volta accettata, provvederà a contattare la vostra vecchia banca (che dovrà collaborare non potendo opporsi) per il disbrigo delle pratiche, da concludersi per legge entro 30 giorni lavorativi.
Per legge la surroga deve avvenire senza alcun costo per chi ha contratto il mutuo, senza applicare penali, rimanendo a carico della nuova banca alcune voci di costo come le spese della nuova istruttoria, la nuova perizia e le spese notarili.
Quando conviene la surroga?
La surroga conviene quando la nuova banca propone una rata mensile di norma più bassa, normalmente questo minor costo dipende da un tasso di interesse più basso e/o a un allungamento della durata del mutuo.
A volte però occorre valutare bene se la surroga conviene, soprattutto quando il risparmio è davvero minimo. Questo avviene soprattutto quando il mutuo ha pochi anni residui di pagamento dovuto, in questo caso la “quota interessi” della rata è ormai stata in buona parte rimborsata.
Esistono limiti alla surroga?
Si, ci sono alcune limitazioni. Innanzitutto la nuova banca valuta il trasferimento, ma non è obbligata ad accettarlo, valutando innanzitutto la solidità reddituale del soggetto, la sua età in rapporto agli anni residui di rimborso, il valore commerciale della casa in quel momento.
E se invece opzionassimo per la rinegoziazione del mutuo?
In questo caso è possibile richiederlo direttamente alla banca presso il quale il mutuo è già accesso; si tratta in sostanza di rivedere alcuni o tutti i parametri contrattuali del mutuo come la durata, il tasso o lo spread.
Rispetto alla surroga quindi si rimane con la stessa banca e non vi sono spese notarili o spese di pratiche amministrative. Ovviamente in questo caso la vostra banca non è obbligata ad accettare la rinegoziazione del mutuo. Ci sono alcuni tipi di mutuo, come il “tasso misto” o “con opzione”, che in realtà già prevedono contrattualmente la possibilità di cambiare il tipo di tasso di interesse durante il piano di rimborso. In quei casi, non si parla di rinegoziazione, perché è un’opportunità già inserita negli accordi.
Cosa si intende per sostituzione del mutuo?
Questa strada che presenta maggiori costi rispetto alle precedenti opzioni, in quanto si tratta di chiudere il vecchio mutuo, con l’applicazione delle spese di chiusura, e di aprirne uno nuovo a nuove condizioni, soggetto a tutte le spese tradizionali (spese di perizia, costi notarili per la stipula del nuovo contratto).
La sostituzione può avvenire o con la vecchia banca o con una nuova, e la vecchia banca non può opporsi, come nel caso della surroga, proprio perché non c’è continuità con il vecchio mutuo, che viene regolarmente chiuso.
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