Esistono diverse vie che si possono percorrere per poter vendere casa nonostante vi sia ancora un mutuo in corso. Vediamo quali.
Le possibili strade da seguire sono diverse e, a seconda della scelta, occorre coinvolgere la banca o il compratore.
L’accollo da parte dell’acquirente
Una valida soluzione prevede il coinvolgimento di chi vuole comprare casa con il così detto “accollo del mutuo”: in sostanza il comprare accetta di acquistare casa facendosi carico del relativo mutuo residuo.
In sostanza l’acquirente paga il valore dell’abitazione, sottratta però la relativa quota di finanziamento che rimane da pagare, diventando il nuovo acquirente il titolare del mutuo. Sarà necessario che la banca originaria del mutuo accetti la soluzione, in quanto nonostante la garanzia dell’immobile ipotecato resti la stessa, la banca dovrà svolgere la sua perizia sull’affidabilità creditizia del nuovo mutuatario.
Ma quali sono i vantaggi dell’accollo? L’acquirente non deve sostenere i costi di accensione del mutuo e può sfruttare le condizioni di tasso già contrattate dal precedente intestatario.
Estinzione anticipata del mutuo
Questa soluzione è la più semplice. Si estingue in anticipo il mutuo residuo in corso. Questa operazione, per i mutui “prima casa” stipulati dopo il 2007 (in virtù del cosiddetto Decreto Bersani dello stesso anno) dovrebbe avvenire a costo zero. Altrimenti, possono esserci delle penali, in percentuale rispetto all’ammontare residuo, che diminuiscono man mano che ci si avvicina al termine del piano di ammortamento. In generale, si può parlare in media di un costo compreso fra lo 0,2 e l’1,5% dell’importo residuo, quindi un costo tutto sommato sostenibile.
La “sostituzione di garanzia”
Percorrendo questa strada la Banca con cui si ha in corso il mutuo accetta di “spostare” l’ipoteca dalla vecchia alla nuova casa, in modo che lo stesso finanziamento concorra a pagare la nuova abitazione e il cliente continui a versare le rate del finanziamento in corso.
Naturalmente, la banca deve accettare la soluzione, ma non è obbligata a farlo. Se accetta, il passaggio deve essere sancito con atto notarile. Questa strada, però, è per lo più un’ipotesi di scuola. “Definita ‘trasposizione di ipoteca’ è teoricamente praticabile ma non utilizzata sul mercato, per le difficoltà tecniche che comporta a livello di istruttoria e di reale applicabilità” sostiene l’esperto.
Attenzione alle questioni fiscali
Vi ricordiamo che quando acquistare un’abitazione come “prima casa”, godete di alcuni vantaggi fiscali, come le aliquote ridotte sull’iva, sulle imposte ipotecaria e di registro, se l’acquisto viene effettuato in questo regime. Sul fronte del mutuo, si possono portare in detrazione gli interessi passivi delle rate, in dichiarazione dei redditi, fino al 19% e comunque per un massimo imponibile di 4.000 € l’anno.
Se la “prima casa” viene rivenduta prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, si perdono queste agevolazioni e l’Agenzia delle Entrate procederà con la richiesta della differenza non versata al momento dell’acquisto, a cui si aggiunge una sanzione. Ma queste sanzioni scattano solo in caso di vendita a sé stante. Il soggetto, invece, conserva i benefici se entro un anno riacquista un’abitazione, anche questa adibita a “prima casa”.
Per maggiori informazioni non esitate a contattarci!
