Quando si vende un immobile a volte non si pensa agli aspetti di tipo fiscale; oggi vediamo in concreto quali sono gli obblighi fiscali derivanti dalla vendita di un immobile.
Diciamolo subito: non sempre una vendita comporta degli onori fiscali, ma le volte in cui questi sono previsti, è bene tenere a mente alcuni accorgimenti durante le fasi principali della vendita dell’immobile.
1) La plusvalenza dell’immobile
Può accadere che la vendita dell’immobile comporti una plusvalenza, ovvero una vendita ad un importo superiore rispetto a quello di acquisto. In questo caso scatta l’obbligo tributario di pagamento quando:
- l’immobile non deve essere pervenuto al venditore in seguito a una successione
- l’immobile è stato acquistato dal venditore da meno di cinque anni
- l’immobile non deve essere stato adibito a dimora abituale del venditore (o suoi famigliari) per la maggior parte del periodo tra la vendita e l’acquisto precedente
Importi
Se la tua vendita soddisferà i requisiti che vi abbiamo appena esposto, dovrai pagare una tassa calcolata sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita. Se aderirai alla tassazione ordinaria, dovrai dichiarare la plusvalenza nella tua dichiarazione dei redditi 730, e verrà applicato lo scaglione IRPEF dal 23% al 43%. Se invece aderirai alla tassazione separata, dovrai versare una imposta fissa del 26% contestualmente all’atto notarile di vendita.
C’è però una bella notizia: potrai portare in deduzione alcune spese per abbassare la plusvalenza fiscalmente rilevante, ovvero potrai dedurre:
- l’onorario notarile
- eventuali costi di ristrutturazione (sostenuti dopo l’acquisto)
- le imposte pagate per l’acquisto
2) Prima casa: la decadenza delle agevolazioni fiscali
Ci sono casi in cui vendere un immobile comporta la perdita del diritto di accesso ad alcune agevolazioni fiscali già ottenute, come per l’acquisto della prima casa.
In questi casi il venditore perde il beneficio sia nel caso venda l’immobile entro 5 anni dall’acquisto e comunque non riacquista entro un anno dalla vendita il nuovo immobile, sia se acquista un altro immobile con le agevolazione prima casa e vende l’originaria prima casa dopo un anno.
Importi
Con la perdita di questo beneficio fiscale, oltre agli interessi di mora, dovrai pagare la differenza tra l’imposta di registro l’IVA in misura ordinaria e quelle previste dalle agevolazioni fiscali derivate dalla prima casa, inoltre ti verrà commisurata una una sanzione pari al 30% riferita alla medesima differenza.
3) Gli Oneri legati alla vendita di una casa ereditata
Se devi vendere un immobile ereditato, occorrono due passaggi corrispondenti ed altrettanti impegni fiscali: la trascrizione dell’accettazione dell’eredità e la tassa di successione
La trascrizione dell’accettazione dell’eredità
E’ un atto necessario per tutelare non solo la banca che concede il mutuo, ma soprattutto il compratore, dalla pretesa di chiunque in futuro reclami di essere il vero erede e richieda quindi di revocare l’acquisto.
La trascrizione può essere di due tipologie:
- tacita, ovvero quando l’erede vende direttamente l’immobile in successione, rendendo quindi automatica anche l’accettazione della stessa titolarità. L’atto notarile di vendita ne deve fare menzione esplicita. Trascorsi i venti anni dalla morte del proprietario precedente, questo adempimento non è più necessario.
- espressa, ovvero quando l’erede dichiara, tramite atto notarile, la volontà di accettare la titolarità dell’immobile in successione, per poi venderlo successivamente. È un’opzione poco praticata perché, oltre agli impegni fiscali correlati alla trascrizione, sorge l’obbligo di versare i tributi e l’onorario del notaio;
La tassa di successione
Viene calcolata nella dichiarazione/denuncia di successione, che riproduce tutti i beni immobili del parente defunto, deve essere pagata entro un anno dalla morte del proprietario.
Gli esborsi fiscali e la dichiarazione di successione vanno contestualmente trasmetti all’Agenzia delle Entrate la quale è tenuta a rilasciare una attestazione che consente la voltura dell’intestazione della casa a tuo nome e ti consentirà così di poterla vendere.
Importi
I costi della trascrizione dell’accettazione espressa di eredità vanno da un minimo di 1.500 € ai 2.000 €, purché non vi siano casi particolari e la consistenza del patrimonio ereditario sia ridotta. Per l’accettazione tacita di eredità si pagano di norma intorno alle 500 €.
Le tasse di successione prevedono il pagamento di imposte catastali e ipotecarie, che partono da 200 € ciascuna, rispettivamente dell’1% e del 2% del loro valore venale che di norma può essere inferiore al valore catastale dell’immobile. Queste imposte corrispondono a 400 € fissi qualora possiedi i requisiti necessari per le agevolazioni fiscali prima casa.
4) Registrazione del preliminare di compravendita: il carico fiscale
Sia il venditore che il compratore devono pagare le imposte di registro e di bollo in caso di registrazione all’Agenzia delle Entrate del preliminare di compravendita
Tempistiche
Qualora le parti decidano di non firmare direttamente l’atto notarile di vendita definitivo, si procede con l’accordo preliminare: vediamo in dettaglio cosa succede in questo caso. Normalmente l’anticipo che conferma l’accordo di vendita viene consegnato dal compratore al venditore contestualmente alla stipula del preliminare di compravendita, determinando l’impegno di entrambi a vendere ed acquistare. Una volta siglato l’accordo, il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro i 20 giorni successivi.
Importi
Gli importi di norma vengono divisi a metà tra compratore e venditore. Di base, la registrazione del preliminare di compravendita, richiede il versamento dell’imposta di 200 € oltre all’importa di bollo pari a 16 € ogni quattro facciate oppure ogni 100 righe del medesimo atto.
In caso di ritardi, oltre agli interessi di mora, scattano le consuete sanzioni amministrative: entro i 30 giorno sono pari al 5% dell’imposta di bollo e al 6% dell’imposta di registro, entro i 90 giorni le percentuali raddoppiano.
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