Cosa sono le pertinenze? Come si costituisce e come cessa il vincolo pertinenziale?
La pertinenza è un bene che migliora l’utilizzo e il valore dell’abitazione principale.
Per esempio, può rendere la casa più godibile, grazie alla presenza di un posto auto o di un giardino.
È fondamentale stabilire la differenza tra proprietà e pertinenza: la prima è il bene principale, viceversa la seconda è un bene accessorio.
Pertinenza immobiliare: cos’è?
In base all’articolo 817 del codice civile si definiscono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un altro bene.
Questa destinazione può essere impressa dal proprietario della cosa principale o da chi ha su di essa la titolarità di un diritto reale (si pensi ad esempio a chi ha un diritto di usufrutto o di abitazione).
Siamo all’interno del più ampio fenomeno dell’aggregazione di cose ma, affinché si possa parlare di pertinenza, devono essere rispettati dei requisiti precisi.
La pertinenza può essere sia su beni mobili che immobili.
Non deve trattarsi necessariamente di due beni immobili come nel caso della pertinenza immobile.
La pertinenza riveste una posizione subordinata rispetto alla cosa principale e ha una destinazione diversa (a servizio o ornamento).
Tra i due beni esiste un vincolo reale e durevole.
A differenza di un bene composto, il bene principale, nei confronti della pertinenza, è pienamente autonomo
. A loro volta anche le pertinenze conservano la loro natura e individualità fisica.
Cosa si intende per pertinenza?
Le pertinenze sono beni, principalmente immobili, caratterizzate dal fatto che il loro utilizzo è adeguato ad un altro bene, che può essere anch’esso immobile o più raramente mobile.
L’articolo 817 del codice civile definisce le pertinenze come: “cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”.
Il proprietario della casa principale, l’usufruttuario o il possessore ad altro titolo, ha la possibilità di ultimare la destinazione d’uso della pertinenza.
Alcuni elementi sono essenziali:
presenza del bene principale;
volontà: può capitare, che l’acquirente della casa per esempio non voglia annessi la cantina o il garage;
durevolezza: è indispensabile che l’elemento accessorio sia durevole nel tempo.
Se il vincolo di pertinenza tra l’immobile principale e quello accessorio dovesse cessare, verrebbe meno la funzionalità.
L’articolo 8 comma 3 del Dlgs 23/2011 prevede che per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali:
C/2: magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti e solai;
C/6: stalle rimesse, posti auto, autorimesse non aventi finalità di lucro;
C/7: tettoie chiuse o aperte.
Cosa comportano da un punto di vista fiscale?
Ai fini Imu, come per l’abitazione principale, le pertinenze saranno esenti dal pagamento dell’imposta. È necessario tuttavia il rispetto di una regola ben precisa.
Potrà beneficiare dell’esenzione soltanto una unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale.
Quindi se possiedo due box auto soltanto uno potrà beneficiare dell’agevolazione fiscale. Dunque saranno al massimo tre le pertinenze esenti dall’IMU.
Qualora vi siano più pertinenze accatastate nella stessa categoria come nell’esempio fatto, sarà il proprietario dell’abitazione a dover scegliere su quale pertinenza far valere l’agevolazione.
Dobbiamo precisare che le pertinenze della casa non sono solo quelle rientranti nelle categorie catastali sopra indicate poiché queste rilevano ai fini fiscali.
Si pensi ad un gazebo o a un capanno non rientrante nelle categorie indicate ma che costituiscono pertinenza immobiliare.
IMU e TARI: su quali pertinenze si pagano?
Le pertinenze ai fini IMU possono riguardare beni accessorie di prime case solo se di lusso e di pregio, di seconde case e altre e di immobili commerciali.
Le pertinenze che sono soggette ad imposta sono principalmente il garage, terreni, cantine, scuderie, gazebi, tettoie… mentre le pertinenze che non pagano l’IMU sono quelle correlate alle prime case.
Vendita immobile: che succede?
Cosa succede se il proprietario dell’abitazione decide di vendere la casa? Ipotizziamo che ci siano anche un giardino e un capanno in qualità di pertinenze.
In base all’articolo 818 codice civile la pertinenza forma con la cosa principale un’unità in senso economico; ne consegue che è sottoposta allo stesso regime giuridico del bene principale, senza che questo possa escludere che la pertinenza possa essere oggetto di autonomi rapporti.
Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.
La vendita della casa comprende anche la vendita del box auto o della cantina, se non è stabilito espressamente il contrario.
Se nell’atto di vendita non è indicato nulla, il compratore acquista automaticamente anche il box e la cantina, oltre all’abitazione in quanto pertinenze rispetto ad essa.
Quando cessa il vincolo pertinenziale?
La cessazione del vincolo pertinenziale non richiede particolari forme.
Esso si instaura di fatto.
